深圳二手房市场数据分析

本文是基于Excel进行数据清洗和利用tableau进行深圳二手房市场可视化数据分析。

分析思路：

1.提出问题

2.数据理解

3.数据处理与清洗

4.各区市场整体概览

5.二手房维度分析

6.总结

1.希望了解目前深圳各区二手房的数量、总价和单价情况，以及探索与各区GDP有无关联；

2.希望了解深圳二手房总体价格趋势；

3.希望了解深圳二手房的特点，及探索一些关键指标与价格的关系。

1.数据获取

2020年3月5日，爬虫获取的链家深圳二手房房源信息，总共包括18906条记录，11个字段。

2.字段注解

area ：行政区

Title：房源信息标题

Community：小区

Position：地段位置

Tax：税率相关

total_price：总价

unit_price：单价

hourseType：户型

hourseSize：面积

Direction：房间朝向

Fitment：装修

数据处理与清洗前先复制一份数据，保留数据的完整性，备用。

1.删除重复值

对数据集序号这个唯一标识进行去重，结果显示没有重复值

2.处理缺失值

对数据集序号这个唯一标识进行空值查询，结果显示没有空值

3.一致化处理

3.1 增加“year”列：对原有“tax”列做处理

IF(F2="房本满五年","满五年房","未满五年房")

3.2 分列处理房间朝向

3.3 常规类型改成数值类型，方便后续计算分析；删除无关分析的列

按照以上步骤，处理和清洗好的数据如下：

将数据导入tableau进行可视化分析。

1.各区房源数量分布

总体来看，深圳二手房市场可谓相当活跃，可能是因为链家网站数据限制的原因，福田区、龙岗区、罗湖区、南山区同时拥有最多的房源，龙岗作为唯一的关外地区，二手房市场也是相当的活跃；其次是龙华区，与宝安区数量基本持平；接着是盐田区和坪山区，坪山区作为正式成立不久的地区，正在进行大拆大建的进程中，二手房数量最少也能理解。

1.1这里还可以深入探讨一下二手房数量是否与GDP高低相关？

在网上找到刚刚发布不久的深圳2019全年GDP排名：

GDP排名：南山、龙岗、福田、宝安、龙华、罗湖、光明、坪山、盐田

房源排名：南山、龙岗、福田、罗湖、龙华、宝安、盐田、坪山、光明（链家无房源）

将数据制成表导入tableau，与原表按照字段“area”链接后进行下一步处理。

先观察散点图：

有点像对数函数，可以先尝试一下对数函数

二手房数量=1054.07*ln(GDP) + -5890.8

R平方=0.804266（模型好像还不错）

R平方(决定系数)：也称为判定系数、拟合优度。决定系数反应了y的波动有多少百分比能被x的波动所描述，即表征依变数Y的变异中有多少百分比,可由控制的自变数X来解释。

R平方为回归平方和与总离差平方和的比值，这一比例越大越好，模型越精确，回归效果越显著。R平方介于0~1之间，越接近1，回归拟合效果越好，一般认为超过0.8的模型拟合优度比较高。

结论：

该处二手房数量与GDP的R平方计算出来为0.804266，回归拟合效果较好，自变量对因变量的解释程度较高，可靠性高。（数据量不够多，存在偏差情况，图形仅供参考）

2.各区二手房市场均价

南山区的二手房平均房价高达92000+元/平方，最少的坪山区也达到了35000+元/平方，看完这个数据，弱弱的小编我默不作声了。。。

3.各区二手房总价分布箱线图

从箱线图可以看出，深圳各区超过最大值的异常值都不少，说明深圳的房价极端分布，高端建筑很多。各区的中位数都超过了300W，其中南山、福田、龙华、宝安的中位数已经超过500W。看来想在深圳买个二手房，还有漫长的路要走。一手房那就更不敢想了。

4. 各区二手房单价分布箱线图

同样，各区二手房单价的异常值也很多，各区的中位数都超过了35000元/平方，各位且行且珍惜吧。

1.二手房价格整体概览

1.1 总价格分布

1000W以下的房子几乎占了90%

最左边竖线为下四分位线：328W；

中间竖线为中位数：633W;

最右边为上四分位线：1298W;

平均值：687W;

最小值：24W;

最大值：8800W（招商华侨城曦城五期，600平方，单价14K，太壕了）。

1.2 单价分布

房源单价集中在30K-90K元/平方之间

最左边竖线为下四分位线：46442元/平方；

中间竖线为中位数：60548元/平方;

最右边为上四分位线：79898元/平方;

平均值：64893元/平方;

最小值：506元/平方；

最大值：225635元/平方（金茂礼都，31平方，总价720W，真是寸土寸金啊）。

2.二手房特点分析

2.1 户型分析

3室2厅的户型是最多的，符合中国人偏好3室的特点；其次是“2室1厅”，在老房子中也是很普遍。

3房2厅平均面积有102.80平方，单价中位数56494元/平方，总价中位数545万。

2.2 面积分布

50-100平方的房源占了一半的数量，房源的面积基本在150平方以下。

最大的房源面积来自宝安区的弘雅花园第二期，共计10871平方（真的吗？真是壕无人性，小编瑟瑟发抖ing）此处原数据集大概率有误，因为单价才506元/平方；

最小的房源面积13.15平方；中位数88.26平方；平均值100.62平方。

2.3 朝向分布

朝南、东南、北的房源是最多的，中国人自古讲究房屋坐北向南，无论风水还是居住舒适程度，这都会促使居民选择这一类房子，也同样促使开发商尽量开发朝南、朝北的房子。

2.4 地段分布

龙岗区的龙岗中心城是房源数量最多的地段，其次还有宝安区的西乡、龙华区的龙华中心和观澜、盐田区的沙头角；

总价（中位数）最高的地段是宝安区的曦城，其次还有南山区的红树湾和深圳湾、福田区的香蜜湖和百花；

单价（中位数）最高的地段是南山区的深圳湾，其次还有福田区的百花和香蜜湖，南山区的红树湾，宝安区的宝安中心。

综合来讲，房源数量最多的地段是龙岗区、宝安区和龙华区，房源较多的地段，价格相对而言会便宜一些；而无论是总价和单价，最多的地区都是南山区、福田区和宝安区，这和近年来深圳南山、福田、宝安大力发展高新科技企业、吸纳高层次人才是密切相关的。

那为什么龙岗中心城的房源数量最多呢？

首先，龙岗中心城是龙岗区的CBD地段，而龙岗区的房源是全市最多的地区之一，因此龙岗中心城的房源数量可观；

其次，近年来龙岗区虽然是关外地区，但发展势头迅猛，GDP接连超过宝安、福田，直逼南山，在经济、人才、建设、娱乐等多方面丝毫不落下风，常驻人口逐年上升，预计还会有更多的房源；

再者，龙岗作为深圳市地域面积最大的一个区域，拥有大量的土地资源，再加上有地铁和密集公路网的优越交通条件，所以龙岗中心城将会更加完善更加宜居。

总之，龙岗潜力无限。

2.5 装修分布

在深圳二手房市场中，各区的精装房占了绝大多数，毛坯房的数量极少，且两者的价格都比较高；而简装房的单价和总价更低一些。

2.6 房龄分布

a.超过五年的房源占比高；

b.像坪山刚成立不久的地区，房子大多比较新；

c.从数据可以看出，老房子和新房子的单价并没有太大差异，也就是说，房龄并不是造成房子单价差异的原因，这可能是和深圳地少人多，房地产市场一直处于饱满的状态有关。

1.从区域来看，福田区、龙岗区、罗湖区、南山区的二手房房源最多，房源数量与各区GDP呈现出某种对数关系；南山区、福田区、宝安区的均价位列前三甲，其主要原因是这些地方房价普遍价高再加上大量的异常值，进一步拉高了价格；此外，各区房源总价中位数均超过了300W，单价中位数均超过了35000元/平方；

2.从具体的地段上看，龙岗区的龙岗中心城是房源数量最多的地段，其次还有宝安区的西乡、龙华区的龙华中心和观澜，这些地段的房源多价格也相对较低，其中龙岗区的龙岗中心城共有763套房源，总价中位数390W，单价中位数38015元/平方。

3.从二手房市场整体来看，绝大部分房源总价在1500W以下，中位数633W，平均值687W，范围从24W到8800W;房源单价集中在30K-90K元/平方，中位数60548元/平方，平均值64893元/平方，范围从506元/平方到225635元/平方。

4.从二手房特点来看，3室2厅户型的房源数量最多，其次是2室1厅；朝南房数量最多，其次是朝东南和朝北房；超过一半房源面积在50平方-100平方之间；精装房占了绝大多数，毛坯房的数量极少且这两者的价格都比较高，而简装房的单价和总价更低一些；除坪山外，老房子（超过五年）的数量都要比新房子（少于5年）多，老房子和新房子的单价并无太大区别。